5.商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。其一，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对此，某某物业公司向一审法院提交了《青岛市前期物业服务合同招投标中标备案表》且已经合理说明原件在青岛市某某区相关行政职能部门，某某分行、某甲公司质证称对证据真实性、合法性无法确认，但未提交有效反驳证据，原审法院对其证据真实性予以确认。一审法院自青岛市某某区城市管理局调取了案涉前期物业服务合同。上述证据材料说明案涉前期物业服务合同的签订经过招投标且已经报行政职能部门备案。在此背景之下，2015年某甲公司与某乙公司签订《青岛市商品房预售合同》约定“甲方已选聘青岛某某物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商业用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》（见附件五）。”合同补充条款第十一条关于物业管理的约定载明：“1.乙方确认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。同意甲方指定的前期物业管理公司对除乙方购买范围之外的区域进行管理服务。2.甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证。主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。3.物业服务费、电梯运行费的计算以建筑面积计算。4.乙方使用规划用途为商业物业（办公）的该房屋开展经营活动时，必须符合甲方的整体商业（办公）规划。”对于上述约定，某某分行和某乙公司在诉讼中陈述，某甲公司与开发商已在《青岛市商品房预售合同》中约定排除了由某某物业公司对某甲公司购买区域提供物业服务，某甲公司购买案涉物业时已明确拒绝接受《前期物业服务合同》内容。即，建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除某某物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。如对上述行为予以支持，将使招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的制度失去应有意义。其二，根据类案检索情况，上述151号判决认为：建设单位与物业服务公司签订了《前期物业服务合同》，该合同不存在无效、可撤销或者解除的法定情形，在合同约定的期限内应对业主具有约束力，签订《商品房买卖合同》时，建设单位将其已和物业公司签订《前期物业服务合同》等事宜告知（业主），因此业主以其并非《前期物业服务合同》相对人，且与建设单位另有约定而应当按照另行约定的标准缴纳物业费的抗辩理由缺乏法律依据，不予支持。即，该判决认定，业主与建设单位签订《商品房买卖合同》另行约定亦不能排除合法有效的《前期物业服务合同》对业主具有的约束力。其三，某某物业公司并未参与商品房预售合同的签订，事后亦未追认上述条款，诉讼中表示反对，依合同相对性原则，上述条款不能约束某某物业公司。个别业主与建设单位之间关于排除前期物业服务合同条款适用的约定，并不能对抗前期物业服务合同，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。其四，单个业主不能解聘和选聘物业服务人。原《物权法》第八十一条第二款规定，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”该条款规定业主有权依法更换物业服务人，但同时受到该法第七十六条的调整，该条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，某某分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能起到选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。