《解释》第11条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条规定了新建商品房消费者排除金钱债权执行的条件。本条基本内容包括：一是明确案外人系“商品房的消费者”为本条的适用前提。本条第1款第三项规定“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，将《执行异议和复议规定》第29条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”扩大到家庭居住生活需要的改善性房屋，且不限于“居住”。“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，事实上还包括共同居住的近亲属，以家庭为单位考察房屋的持有状况更符合社会生活实际。“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖改善性住房和自用车位等。二是明确商品房消费者可以对抗一般金钱债权、抵押权、建设工程价款优先受偿权。需要特别说明的是，一方面，本条以生存权特别保护为定位，对其排除优先受偿权的强制执行效力予以明确；另一方面，本解释并不能完全涵盖实践中复杂的社会生活场景，本条针对“新建商品房”销售或与之类似的房屋销售与不动产登记存在脱节的情况，购买所在单位团购、联建住房的职工以及政策保障性住房购买人等均有生存权保护的必要，特殊情况下被执行人并不必然是房地产开发企业，均可以参照适用本条。三是本条严格了付款条件。强调在付款问题上，应当与一般不动产买受人对抗执行要件相一致，并将付款条款提前到第二项。起草过程中，有意见提出，查封状态下购房人无法办理按揭，一概要求消费者在一审法庭辩论前支付全款较为困难。《商品房消费者权利保护批复》施行过程中，地方法院也在法答网上提出了付款难的问题。起草中曾提出方案二：拟沿袭原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《建工优先权批复》）、《执行异议和复议规定》第29条规定的且实践中长期掌握的大部分房款排除执行标准，综合《商品房消费者权利保护批复》交付全款后保障房屋交付请求权的精神，以交付大部分房款为排除执行标准，以交付全款为办证标准，依据《民事诉讼法解释》第499条到期债权执行制度，最大限度推动合同继续履行，切实保障消费者权益，又不影响消费者解封后通过合理延期分期付款、办理抵押按揭等方式将剩余价款交付执行，以实现各方利益的平衡。经研究认为，商品房消费者享有排除优先债权执行的权益，还是应当严格付款条件，排除执行和办理过户条件保持一致对案外人权益保护也更及时，商品房消费者一审期间同意且有能力将剩余价款交付执行的，可以由各方当事人和人民法院协调开庭时间，以解决满足本条规定的一审法庭辩论终结前交付剩余价款的条件问题。四是商品房消费者交付请求权获支持后，对于《民法典》施行前未经抵押权人同意、《民法典》实施后约定限制或禁止转让抵押物并登记的，能否支持带押过户等问题有一定争议。《解释》起草过程中，行政职能部门反映，“保交楼”以后，各地去地方登记部门要求办理过户的群众较多。自然资源部近年来连续就群众“办证难”问题制发文件，会同最高人民法院、住房和城乡建设部等积极推动办证，保护产权，累计化解1920多万套“办证难”房屋，惠及4300多万人民群众。经研究，为保障群众合法权益，以《民法典》第406条为依据，本条第2款规定支持《解释》第11条规定的商品房消费者、第17条规定的支持以房折抵工程款承包人、第18条规定的支持被征收人就相关房屋办理过户登记。本条第2款与《解释》第5条关于同时提出给付诉讼请求合并审理的规定相互呼应，贯彻减少诉累、实质解纷要求。五是案外人购买房地产开发企业已抵债给第三人的房产，可否认定案外人为商品房消费者。法答网最高人民法院答复：实践中情况较为复杂，主要区分情形审查以下几个条件：首先，审查案外人是否与房地产开发企业签订了商品房买卖合同，包括具备商品房买卖合同主要内容的认购书、预订书等，或者虽未签订商品房买卖合同但获得房地产开发企业的书面追认。其次，审查第一手法律关系的真实性，即第三人与房地产开发企业之间是否存在真实且与房价价值相当的债权，查封前抵债不导致被执行人责任财产重大不当减少，实践中房地产开发企业的实际控制人用房地产开发企业的房子抵顶自己或关联企业的债务，则不能认定第三人已支付了全部购房款。最后，应分析案外人购买案涉房产是否用于满足基本居住生活需要，是否满足本条的规定。