假离婚买房=人财两空？法律常识

一、法律铁律：“假离婚” 在法律上是 “真离婚”

根据《民法典》第一千零八十条，完成离婚登记或离婚判决书生效，婚姻关系即解除 ——法律不认可 “假离婚” 的说法，只要办理了离婚手续，无论初衷是避税、拿首套房资格还是其他，身份关系的解除都是不可逆的。

这一规则直接决定了房产判定的前提：离婚后以一方名义购房，形式上属于 “个人财产”，但最终归属需穿透审查两大核心：① 购房款是否为原夫妻共同财产；② 双方是否有关于房产归属的真实约定。

二、典型案例：两种结局，看清归属关键

案例 1：无真实约定，“补偿款” 变个人财产

上海小刚与小敏为买学区房 “假离婚”，离婚协议约定小刚支付小敏 300 万元 “补偿款”，小敏用该笔钱（实际转账 294 万）购房。事后小敏拒绝复婚，主张 300 万是离婚补偿款，房产是个人财产。法院查明，双方聊天记录、录音均证明离婚是为购房，财产分割约定并非真实意愿，最终判决《离婚协议》中财产分割条款无效，房产仍需作为共同财产重新分割。

关键启示：购房款源自原共同财产，且能证明 “假离婚” 意图，房产不必然是登记方个人财产。

案例 2：有书面约定，共同出资仍属共同财产

王某与林某为避税 “假离婚”，离婚前签订《说明》明确 “离婚是为卖房，财产不分割”，离婚当日又签《协议书》约定新购房产为共同财产。后王某拒绝复婚并主张房产归个人，法院结合两份书面约定与购房款来源（原共同房产售房款），认定新购房产为共同财产，需依法分割。

关键启示：书面约定是证明真实意愿的核心证据，可推翻 “登记方个人所有” 的形式认定。

三、房产归属判定：3 种情形分清楚

算个人财产的情形

离婚后用个人婚前财产全款购房，且无任何书面约定，房产登记在自己名下，属于个人财产。例如：离婚后用婚前存款买房，与原配偶无资金往来，也未约定共有，此时房产归个人。

算共同财产的情形

用原夫妻共同财产购房（如变卖婚内房产的房款、一方转移给另一方的 “补偿款” 实为共同财产）；

双方有书面约定（如《说明》《补充协议》）明确房产为共同所有；

离婚后仍共同居住、共同还贷，形成事实上的共有关系。

特殊风险：假戏真做无证据

若无任何书面约定，仅口头达成 “假离婚” 共识，购房款又由登记方名义支付（如转账记录显示为 “赠与”“补偿”），一旦对方拒绝复婚，主张房产为个人财产，无证据方可能面临 “人财两空”。

四、法律红线与避坑指南

红线不可碰：伪造离婚证买房可能构成诈骗，面临罚款、拘留，甚至刑事责任；规避政策的 “假离婚” 协议，若损害国家利益，可能被认定为无效。

3 个避坑要点

务必签订书面补充协议：明确 “假离婚” 目的、购房款来源、房产实际归属、复婚时间，双方签字按手印并留存；

保留完整资金证据：转账时备注 “购房款（共同出资）”，留存银行流水、购房合同、还贷记录等；

警惕 “净身出户” 约定：离婚协议中若约定一方放弃所有财产，需在补充协议中说明是 “为规避政策的虚假约定”，否则可能被认定为真实赠与。

五、“假离婚” 买房，风险远大于收益

法律只认 “登记效力”，不认 “口头约定”。从上海案例的 “协议无效” 到北京案例的 “共同分割”，都证明房产归属的核心是 “资金来源 + 真实约定”。但 “假离婚” 本质是对婚姻的透支，一旦对方变卦，即便能通过诉讼争夺财产，也需付出时间、精力成本，甚至影响家庭关系。与其冒险规避政策，不如依法合规购房，守住婚姻与财产的双重底线。